h

Groen Wordt duur Betaald

11 februari 1994

Groen Wordt duur Betaald

SP-reaktie op raadsvoorstel R.nr. 17.1 van 11 januari 1994:
De kwestie kosten gemeenschappelijke tuinen loopt al langer dan vandaag, een kort overzicht geschiedenis.

*Al in mei 1984 gaat een huurder naar de Huuradviescommissie vanwege de aanlegkosten van de groenvoorziening. Dat was toen  2.10,--.
Het GWB kon de kosten niet aannemelijk maken, de Huuradvies kommissie stelde huurder in gelijk.
Dit was voor de SP toen al aanleiding zaak verder te onderzoeken. Er bleken meer onrechtvaardigheden rond de groenvoorzieningen te bestaan.

*Op 7 oktober 1986 oordeelt de Huurcommissie dat aanlegkosten groenvoorzieningen en grondophoogkosten niet in servicekosten mogen worden doorberekend.

*Op 27 mei 1986 stelt GWB aantal huurders voor groen aanlegkosten en grondophoogkosten in kale huurprijs op te nemen. Een meerderheid reageert niet, waarna het GWB dit als positief antwoord uitlegt.

*Op 7 november 1986 schrijft kollege SP in een antwoord met op vragen SP; overheveling grondophoogkosten kan alleen met toestemming huurder en kan niet worden afgedwongen.

*Het kollege stapt naar de Kantonrechter i.v.m. het in het gelijkstellen van de huurder door de Huurcommissie.
Op 8 december 1988 ontvangt kollege een gevraagd advies van advocatenkantoor Loef en van der Ploeg.
Daarin staat dat 'vele kantonrechters in den lande hebben geoordeeld dat grootonderhoud (o.a. ophoogkosten) en aanlegkosten van gemeenschappelijke groenvoorzieningen niet in de servicekosten mogen worden doorberekend. Dit vanwege het feit dat de betreffende groenvoorzieningen te beschouwen zouden zijn als aanhorigheden bij de woning als bedoeld in art. 1 van de Huurprijzen wet.
Loef en van der Ploeg spreken dan ook hun verbazing uit over het feit dat de Kantonrechter te Schiedam de gemeente in het gelijk stelde.

*Nieuwe afrekenings methode GWB 1989 maakte veel duidelijk. Het blijkt niet alleen te gaan om grondophoog- en aanlegkosten. Schriftelijke vragen SP in begin 1990 over de verdeling van het openbaar groen.

*Na veel protest van huurders stelt de SP een onderzoek in. Rapport Groen Wordt duur Betaald wordt begin april 1992 aan kollege aangeboden.

* 11 mei 1993 (14 maanden na SP-rapport) antwoord op SP- rapport met ambtelijke nota. Daarin staat o.a.:
"Het GWB heeft destijds meer groen in haar beheer gekregen
daar het GWB als onderdeel van de gemeentelijke organisatie werd gezien".

De ambtelijke werkgroep vormt enige criteria waarmee men voorstelt de problemen op te losssen o.a.;

"Al het gemeenschappelijk groen dat een openbaar karakter draagt en geen direkte relatie met een woning heeft, kan als openbaar groen worden aangemerkt", om vervolgens te kostaterendat er "er geen objektieve maatstaven zijn, waarmee de verhouding openbaar-gemeenschappelijk groen t.o.v. woningcomplexen meetbaar kan worden gemaakt".

In dit rapport worden aantal varianten aangedragen waarin wordt uitgegaan van overhevelen gemeenschappelijke tuinen naar openbaar groen en/of uitgeven als privetuin.

Op 17 mei 1993 komt notitie van het hoofd afdeling ruimtelijke ordening.
Daarin staat onomwonden dat overhevelen van gemeenschappelijke tuin naar openbaar groen  852. 913,-- per jaar gaat kosten. Daarnaast wordt aangegeven dat terugname van in erfpacht uitgeven grond veel zal kosten omdat het GWM net voor  22.836.990,-- aan de gemeente heeft betaald. !!!!
Konklusie van hoofd afd. ruimtelijke ordening; De financiële ruimte ontbreek".

SP- Dat is tenminste duidelijke taal al zijn wij het daar niet mee eens.

*Vervolgens komt de privatisering GWB om de hoek kijken
7 juli 1998 bij de behandeling privatiseringsvoorstel GWB komt SP met motie en voorstellen inzake opheffen gemeenschappelijke tuinen en overheveling naar openbaar groen conform rapport Groen Wordt duur Betaald.
Een raadsmeerderheid blijkt eindelijk overtuigd, en steunt de SP. (zie CDAachter de komma van 20 augustus 1993!!!)

*Vervolgens komt kollege in begrotingsbehandeling weer met een andere uitleg van de mening van een raadsmeerderheid.
VVD en SP dienen een gezamenlijk amendement in.
De raad nam het VVD/SP amendement aan.

Het gevolg daarvan is het huidige kollege voorstel. We zijn inmiddels dus tien jaar verder na de eerste huurders aktie tegen de hoge groenonderhoudskosten voor GWB-huurders!!!!
Het merkwaardige is dat de argumentatie van de eerste reaktie op onze nota 'Groen Wordt duur Betaald' van 11 mei 1993 nu volledig is verdwenen. In deze nota hadden medewekers van de sekratie, milieu en groen en het GWB veel tijd gestoken.

Onze konklusie over het huidige kollege voorstel;
Algemeen kunnen we zeggen dat het kollege nog steeds om de hete brij heen draait, met gegevens manipuleerd om alle eerdere argumenten van de 11 mei 1993 nota weg te poetsen.

Blijft over een ordinaire centenkwestie, zonder dat het kollege dat duidellijk zegt.

De argumenten in het huidige voorstel zijn gebaseerd op volstrekt subjektieve beoordelingen die ook nog eens strijdig zijn met alle eerdere ambtelijke bevindingen die ik opsomde.

Ik zal nu nader ingaan op het kollege voorstel.

Pagina 1, onder "Solidariteit versus profijtbeginsel"
schrijft het kollege;

"Gemeenschappelijk groen hoort bij het woningcomplex.
Bij overheveling van gemeenschappelijk groen naar openbaar groen, betaald de rest van de bevolking mee aan het groen dat zich niet in de direkte nabijheid van hun woning bevindt en waarvan zei profijt hebben."

Daar hebben wij het volgende kommentaar op;
Dit is niets bijzonders. Dat is nu ook het geval met alle openbare groenvoorzieningen.

Veel 'gemeenschappelijk groen' is daarbij gesitueerd langst doorgaande wegen en verzorgt het algemeen karakter van de stad.
Het 'profijt' van het gemeenschappelijk groen voor flatbewoners is overigens zeer betrekkelijk. In zeer veel gevallen is het gemeenschappelijk groen vanuit de flat niet direkt toegankelijk. Wij kennen gevallen waarbij bewoners via kelderramen kruipen om "profijt' van HUN gemeenschappelijk groen te hebben.
Het overgrote deel van het gemeeschappelijk groen heeft dan ook het karakter van openbaar groen.

Op Blz 2, onder: "Vergelijking Woningbedrijf Vlaardingen- WV,PW,SW en koop" schrijft het kollege;

"Uitgaande van de jaren 1950-1970 heeft het WV minder m2 gemeenschappelijke tuinen. Maar gaan we uit van 1950 tot heden, dan heeft het Woningbedrijf meer M2 gemenschappelijk groen dan de corporaties PW en SW en verenigingen van eigenaren meer m2 gemeenschappelijk groen hebben dan het WV".

Kommentaar;

Wij zijn in het rapport 'Groen Wordt duur Betaald' natuurlijk uitgegaan van het heden. Onze koklusies kloppen dus.
De vergelijkingen moeten natuurlijk gemaakt worden naar het totaal m2 groenvoorzieningen in Vlaardingen van nu.

In de grafieken gaat men uit van m2 gemeenschappelijke tuin per flat. De tekst doet voorkomen alsof het Woningbedrijf een gelijkwaardig aantal m2 gemeenschappelijke tuinen heeft dan de andere corporatisch en verenigingen van eigenaren.

Dit is en volstrekt onjuiste weergave van de werkelijkheid.
In het SP- rapport 'Groen Wordt duur Betaald' gaan wij uit van de verhouding gemeenschappelijke groen tot openbaar groen per woonwijk. Wordt dat gedaan, dan zien we een heel ander beeld. Dan blijkt dat sommige wijken geen openbaar groen hebben en andere wijk alleen openbaar groen hebben. EN DAT KLOPT, dat wordt niet weggepoets met de rekenmethode van het kollege..

Als enkele flats van verenigingen van eigenaren en het beperkt aantal flats van PW en SW vergeleken worden met de 8578 flats met gemeenschappelijke tuinen van het Woningbedriojf, geeft dat geen juist beeld van de scheefgroei zoals wij die konstateren.

Daarbij hebben wij voorbeelden van SW-flats waarnaast veel minder m2 gemeenschappelijk groen aanwezig is dan gemiddeld bij GWB-flats.
(Sheet-1 Flats SW)

In de wijken waar PW en SW laagbouwwoningen hebben, is al het groen buiten de kleine prive tuinen openbaar groen.
Om het beeld te schetsen van de gelijkheid in bezit van gemeenschappelijke groen tussen Woningbedrijf en de anderen wordt dit feit kennelijk bewust weggelaten.

(sheet-2 en 3 Hoevenbuurt en Indische Buurt)

In wijken waar het WV laagbouw heeft is ook alle groen aan de openbare weg gemeenschappelijke tuin, zoals hier in de Indische Buurt.

Onze konklusie is dan ook, dat de in ons rapport aangegeven oneerlijke verdeling van het openbaar groen in de stad niet weerlegd wordt met de m2 meter methode per flatwoning van het kollege.

Op blz 3, onder "Grondkosten" schrijft het kollege;

"De grondophoogkosten worden, integenstelling tot het advies rapport, wel doorberekend.
Op grond van een uitspraak van de Kantonrechter d.d. 27 oktober 1987 is dit gesanctioneerd.
Het doorberekenen van grondophoogkosten met 60% van de kosten, door het Woningbedrijf is het enige afwijkende aspekt in vergelijking met de andere sociale verhuurders. Het in de SP-nota, 'Groen Wordt duur Betaald' genoemde arrest van de Hoge Raad d.d.30 november 1990 doet daaraan niets af. In dat arrest had de verhuurder geen overeenkomst met de huurder gesloten".

Kommentaar.
Het kollege vergeet hierbij te vermelden dat bij het
doorberekenen van de grondophoogkosten geen gebruik wordt gemaakt van het eerder genoemde 'profijt' beginsel. Ook al is de wijk in jaren niet opgehoogd, elke huurder van het Woningbedrijf moet toch 2.75 per maand betalen. Over alle huurders een bedrag van (jaar 1990) 283.795 gulden.
Het kollege vermeld niet dat in de ambtelijke nota waaraan het raadsvoorstel ten grondslag ligt staat vermeld, dat in Rotterdam als gevolg van de uitspraak van de Rotterdamse kantonrechter grondophogingskosten niet aan de huurder mogen worden doorberekend.

Het kollege vermeld ook niet dat de twee andere sociale verhuurders bij grondophogingen de huurder gratis grond ter beschikking stelt voor tuinen die prive bij de woning horen.

Ook op blz 3 maakt het kollege een vergelijking met andere gemeenten. Ook in enkele andere gemeenten hebben sociale verhuurders die in de vijftigerjaren hebben gebouwd veel gemeenschappelijk groen in beheer. Ja dat kan, maar zegt niets over de onredelijke verdeling van openbaar groen in Vlaardingen.
Uit het voorbeeld van Den Haag blijkt overigens dat ook daar de situatie niet als bevredigend wordt beschouwd.

Op blz 4 van het raadsvoorstel gaat het kollge in op de
financiële aspekten van het omzetten van gemeenschappelijke tuinen naar openbaar groen.
Het Woningbedrijf betaald voor een aantal complexen jaarlijks erfpacht en heeft voor een aantal een afkoopsom van ruim22 miljoen nog maar kortgeleden betaald. Indien dit bedrag omgerekend wordt naar het aantal m2 groen betekent dit volgens het kollege ruim 19 miljoen.
Daaruit trekt het kollege de merkwaardige konklusie dat als de gemeente dit terug betaald, zij dan teveel uitgeeft voor het gemeenschappelijk groen.
Dat moet natuurlijk zijn, betaald de gemeente teveel voor het openbaar groen.
Een merkwaardige redenering. Voor het woningbedrijf is 19 miljoen erfpacht voor gemeenschappelijk groen niet teveel, maar wel voor gemeentelijk openbaar groen.

Dit maakt heel erg duidelijk wat bedoeld wordt in de nota van 11 mei 1992 die ik in het begin noemde, ik zal het nog even herhalen wat daarin staat;
" Het woningbedrijf heeft meer groen in haar beheer gekregen daar destijds het woningbedrijf als onderdeel van de gemeentelijke organisatie werd gezien".

Destijds is het Woningbedrijf dus gebruikt om van de kosten van openbaar groen af te komen. Gelijktijdig zijn destijds ook de kosten van grondophoging voor een groot deel afgeschoven op de huurders van het Woningbedrijf. In totaal, groenonderhoud en grondophoging gaat het (in 1990) om een bedrag van ongeveer 840.000 gulden per jaar.

Daar draait het allemaal om, het kollege wil de onredelijke verdeling van het openbaar groen in Vlaardingen handhaven om ook nu in 1994 onder de kosten van openbaar groen uit te komen. Het kollege wil het beleid van 1950 voorzetten, hoezo Vlaardingen vernieuwend verder.

Ik wil nog enige opmerkingen maken naar aanleiding van de nota waarop dit raadsvoorstel is gebaseerd.

In die nota staat op blz. 3 onder 'afbakening gemeenschappelijke groen en openbaar groen;

"Openbaar groen is voor iedereen toegangkelijk en heeft geen direkte relatie met de woning. Gemeenschappelijk groen is het groen dat bij (flat) woningen van een complex behoort en dat in gemeenschappelijk gebruik is.
Het gemeenschappelijk groen wordt in tegenstelling tot het openbaar groen als onroerende aanhorigheid van een complex beschouwd. Het gemeenschappelijk groen kan van het openbaar groen worden afgescheiden door middel van terreinafbakening als behorende bij het complex op grond van artikel 461 van het Wetboek van Strafrecht".

Daar is wel wat op af te dingen.
Het begrip 'aanhorend onroerendgoed' en 'gemeenschappelijk gebruik' heeft niets met elkaar te maken. Het begrip 'aanhorend onroerendgoed' wordt slechts bepaald door het feit dat de grond bij de woningen in erfpacht is. Het begrip gemeenschappelijk gebruik is niet allen voorbehouden aan de huurders, maar staat gelijk aan het gemeenschappelijk gebruik van het gemeentelijk openbaar groen. Inderdaad, zeer gemeenschappelijk.

Het verhaal dat het gemeenschappelijk groen van het openbaar groen KAN worden afgescheiden is een leuk bedenksel.
Dit werkelijk uitvoeren zou Vlaardingen een merkwaardig aanzien geven.
In de Indische Buurt zullen dan langst de stoepranden afscheidingen komen te staan. Dit zal ook het geval zijn in andere buurten.
De Westwijk, Ambacht, Babberspolder de Holy-Zuid zullen door afscheidingen om hele woonblokken het aanzien van kampen gaan krijgen. Op vele plaatsen zullen dwars door groenvoor¬zieningen afrasteringen komen omdat gemeenschappelijke tuin en openbaar groen naadloos in elkaar overlopen. In de Roemer Visserstraat kunnen de bewoners van koopwoningen zo het gemeenschappelijk groen van de van Baerlestraat bewoners in wandelen. De bewoners van de van Baerlestraat kunnen echter van uit hun flat HUN groen niet opkomen!
(Sheet -4 van Baerlestraat)

Kortom, het voorstel van het kollege is gebaseerd op onjuiste redeneringen en krampachtige berekeningen die weinig met de werkelijk te maken hebben.

Het woningbedrijf heeft voor 19 miljoen teveel grond in erfpacht in zijn maag gesplitst gekregen en rekent ophoogkosten en jaarlijks groenonderhoud door aan zijn huurders.
Hierdoor betalen alleen de huurders van het Woningbedrijf een groot deel van het Vlaardingse stadsgroen en grondophoog kosten in onze stad.

Vrijwel alle gemeenschappelijke groen heeft een volstrekt openbaar karakter en heeft in tegenstelling tot wat het kollege beweerd, nauwelijks een direkte relatie tot de woningen.
Althans het gemeenschappelijk groen heeft niet meer relatie tot woningen dan het andere openbaar groen in woonwijken.

Wij zijn van mening dat het VVD/SP amendement dat door de voltallige gemeentraad is overgenomen onverkort uitgevoerd moet worden. Dat is natuurlijk altijd het geval met amendementen, als het kollege dat niet wil, dan dienen er politieke problemen te komen.

Remi Poppe, SP

Zie ook:

U bent hier