Vlaardingen

G(roen) W(ordt duur) B(etaald)
Auteurs: Remi Poppe / Joke Fousert (Gemeenteraadsfraktie SP Vlaardingen)
Datum: april 1992

1. Inleiding
De naoorlogse woonwijken in Vlaardingen zijn met visie opgezet. De bestuurders van vlak na de oorlog hadden nog de filosofie dat groen en ruimte noodzakelijk was voor de bewoners. Grote lappen grond rond de woningen werden als erfpachtgrond bij de komplexen getrokken. De groenvoorziening op die grond kreeg de titel "gemeenschappelijke tuin".
De meeste woningen in deze wijken zijn in beheer bij het Gemeentelijk Woningbedrijf(GWB).

In later jaren, toen hoofdzakelijk door de woningbouw-korporaties gebouwd werd, hebben de stadsontwikkelaars de ruimtefilosofie niet verlaten, maar is de ruimte rond de komplexen gemeentelijk bezit gebleven. Het groen in deze komplexen werd dus openbaar groen. De woningbouwkorporaties hadden geen behoefte om meer grond, dan absoluut noodzakelijk of verplicht was, in erfpacht te nemen.

Dientengevolge zijn er tegenstellingen ontstaan in opzet en beheer tussen de wijken van vlak na de oorlog en de later ontwikkelde woonwijken. De huurders van de eerstgenoemde woonwijken krijgen daarvan nog steeds elke maand de rekening.

Omdat ons veel klachten en vragen bereikten over de toerekening van gemeenschappelijke tuin- en ophoogkosten in de door het GWB beheerde komplexen, hebben wij een onderzoek ingesteld naar de wijze van berekening van deze kosten. Tevens hebben wij getracht eventuele onrechtvaardige situaties aan te geven.

2. Gemeenschappelijke tuin en grondophoging

2.1. Komplexen gemeenschappelijke tuin
In de West- en Zuidwijk, Indische buurt en delen van Holy en Babberspolder is vrijwel al het groen gemeenschappelijke tuin. Dit heeft, zoals we in de inleiding beschreven een historische achtergrond. In deze wijken staan voornamelijk de woningen van het GWB. De beheersgrens van de gemeenschappelijke tuinen zijn gelijk aan de erfpachtsgrenzen. Dit betekent, dat bij veel komplexen de gemeenschappelijke tuin vrijwel om het gehele complex van woningen gelegen is. De woningen staan als het ware in een grote gemeenschappelijke tuin. In veel gevallen loopt de openbare weg door de gemeenschappelijke tuinen en staat de openbare verlichting in de gemeenschappelijke tuin. Opvallend is dan ook hoe groot het oppervlak grond is dat het GWB in erfpacht heeft.

De gemeenschappelijke tuin omsluit bijvoorbeeld in de Indische buurt de komplexen in zijn geheel(o.a. komplexen 210, 212 en 205). Alles, tot en met de bomen op de stoep, behoort tot de gemeenschappelijke tuin. De Indische buurt kent zodoende vrijwel geen openbaar groen. Alleen het groen van de singels is openbaar groen.

Ook in de Hoofdstedenbuurt liggen rond de flats uitzonderlijk ruim bemeten gemeenschappelijke tuinen. Ook het groen rond de parkeerplaatsen is gemeenschappelijke tuin.
Dit alles in tegenstelling tot o.a. de Hoevenbuurt waar woningen van woningbouwvereniging de "Samenwerking" staan. In deze wijk hebben de woningen kleine tuintjes voor en achter. Alle andere, in ruime mate aanwezige, groenvoorzieningen, zijn openbaar groen. In de Drevenbuurt is ook al het groen, buiten de eigen tuinen, openbaar groen.

2.2. Kosten onderhoud gemeenschappelijke tuin (afrekening 1989)
2.2.1. GWB-woningen
Tot twee jaar geleden werden de kosten van onderhoud gemeenschappelijke tuin verrekend over alle GWB-woningen op basis van het solidariteitsprincipe, m.a.w. de totale kosten van tuinonderhoud werden hoofdelijk omgeslagen over alle huurders van het GWB. Bewoners van de gemeentelijke komplexen en de gemeenteraadsfraktie van de SP hebben steeds aangedrongen hierin verandering aan te brengen konform de huurprijzenwet van 1979.
In 1990 kregen de huurders van het Gemeentelijk Woningbedrijf , 11 jaar na de invoering van de Huurprijzenwet, de jaarafrekening van de servicekosten over 1989 voor het eerst per complex woningen gespecificeerd.

Dit leidde tot veel boze reakties van huurders omdat de servicekosten in sommige gevallen met 100% omhoog gingen; in andere gevallen was sprake van verlaging, c.q. terugbetaling. Daarnaast kwamen er veel klachten over de kwaliteit van het onderhoud, men ziet de opgevoerde kosten er niet vanaf.

In de Indische buurt, in de Madoerastraat en Lombokstraat (complex 205), betalen de huurders van het GWB  9,27 per maand voor de gemeenschappelijke tuin, dus zonder ophoogkosten. Het gaat hier om eengezinswoningen in een eenvoudige straat met kleine tuintjes, een strookje grasmat voor de deur en bomen aan de stoeprand.

De huurders van de flats van het GWB aan de van Baerlestraat, Geert Grotelaan e.o. (complex 129) betalen de huurders  9,34 per maand voor groenonderhoud. De bewoners van de flats aan de van Baerlestraat moeten het groenonderhoud + ophogingskosten betalen ( 12,- per maand) voor een "gemeenschappelijke tuin" die één geheel vormt met het "kosteloze" openbaar groen voor de partikuliere woningen aan de Roemer Visserstraat.

Bewoners van de van Limburg Stirumstraat e.o. (westelijk van de van Hogendorplaan, in complex 309) betalen  13,30 per maand.
Deze wijk is min of meer vergelijkbaar met de groenvoorziening in de Hoevenbuurt. In de Hoevenbuurt (woningen van de "Samenwerking") betalen de huurders niets voor de groenvoorziening.

Gemiddeld over alle 8578 woningen van het GWB betalen de GWB-huurders  7,26 per maand voor het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin (exclusief grondophoogkosten).
16,5 Procent van dit bedrag bestaat uit administratiekosten, kosten van leegstand en zogenaamde algemene kosten.

2.2.2.Woningbouwkorporaties
Als voorbeeld willen wij de kosten gemeenschappelijke tuin van woningbouwvereniging "Samenwerking '77" behandelen.
Deze woningbouwvereniging heeft 3570 huurwoningen in bezit. In de laagbouwwoningen wordt voor bijna 100 procent van de woningen geen tuinonderhoudskosten berekend; er zijn alleen eigen tuinen. Het omliggende groen is openbaar groen in beheer bij de gemeente. Voor 1634 woningen, voornamelijk flatwoningen en gestapelde bouw, worden wel onderhoudskosten gemeenschappelijke tuin in rekening gebracht. Deze kosten bedragen gemiddeld  5,38 per maand. Zo betalen de bewoners van de "Samenwerking"-flats aan de Aalscholverlaan  3,50, aan de Dillenburgsingel  8,-, aan de Louise de Colignylaan  5,25 , aan de v.d. Palmstraat  8,50 , aan de Abel Tasmanlaan  2,00 en aan de Jan de Rooystraat  10,- per maand. Gerekend over alle woningen van de "Samenwerking" betalen de huurders  2,46 per maand, terwijl dat gemiddelde bij het GWB op  7,26 per maand ligt (zie vorige paragraaf).

2.3.Kosten grondophoging
2.3.1.GWB-woningen
In veel woningcomplexen is sprake van verzakkingen. Daarom moeten regelmatig ophogingen plaats vinden.
De aanzienlijke kosten van de ophogingen worden door het GWB in tegenstelling tot de kosten tuinonderhoud nog steeds op basis van het solidariteitsprincipe verrekend, met andere woorden iedere GWB-huurder betaalt evenveel, ongeacht of er wel of niet opgehoogd is in zijn complex. Het bedrag voor ophoging per huurder is  2,64 per maand. De kosten van ophoging worden samen met die van het tuinonderhoud afgerekend.

2.3.2.Woningkorporaties
De Vlaardingse woningbouwkorporaties rekenen in tegenstelling tot het GWB de grondophoogkosten niet door aan hun huurders.
Woningbouwvereniging "Samenwerking '77", eigenaar van de woningen in de Hoevenbuurt, rekent de kosten van ophogingen niet door, maar levert gratis grond aan huis voor de kleine tuintjes voor en achter de woningen. De kosten van ophogingen en onderhoud van het andere groenvoorzieningen in de wijk worden betaald uit de algemene middelen van de gemeente.

3. Juridische aspekten
In 1987 is door een huurder aan de Huurcommissie verzocht een advies uit te brengen over de vraag, wat zijn betalings-verplichtingen tegenover de verhuurder zijn inzake de ophoogkosten. De Huurkommissie heeft toen overwogen dat de kosten voor grondophoging niet via de servicekosten in rekening mogen worden gebracht.

De Kantonrechter oordeelde echter:
" Wij zijn evenwel van oordeel, in afwijking van hetgeen de Huurkommissie meent, dat het "groot onderhoud", zoals in casu de ophoging van de tuin, ook bij het onderhoud van een tuin behoort. Immers, een ieder, die het genoegen heeft van een tuin bij zijn huis, weet, dat op bepaalde tijden de grond weer moet worden aangevuld. Dat is niet een privilege of een nadeel voor de regio Vlaardingen. Dat is ook elders in het land zeer gebruikelijk en ook - wellicht minder vaak in Vlaardingen- nodig."

De Kantonrechter is kennelijk niet goed duidelijk gemaakt dat het niet gaat om het genoegen van een tuin, maar om ruime groenvoorzieningen in de wijk met een volstrekt openbaar karakter.De uitspraak van de Schiedamse Kantonrechter is daarom ook twijfelachtig en zou, als een huurder een nieuwe zaak aanspant, wel eens anders kunnen uitvallen.

Er bestaat jurisprudentie die dit zeer aannemelijk maakt.
Zo is er een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 11 november 1988, waarin uitgesproken wordt dat verhuurder bij verzakking tot grondophoging is verplicht zonder de kosten bij huurder in rekening te brengen. De verhuurder in bovengenoemde zaak ging na de uitspraak van de rechtbank in kassatie bij de Hoge Raad. De Hoge Raad zag echter geen redenen om af te wijken van de mening van de rechtbank Rotterdam. Ook de kantonrechter in Gouda deed op ............19... de uitspraak dat grondophoogkosten niet aan de huurder doorberekend mogen worden. Op zich is het natuurlijk een vreemde zaak dat in Vlaardingen de ene verhuurder wel grondophoogkosten aan de huurders in rekening brengt en de andere verhuurder niet.

4.Konklusies en aanbevelingen
— Het hoge bedrag, dat GWB-huurders moeten betalen voor groenonderhoud in vergelijking met andere huurders is te verklaren doordat in de GWB-complexen veel meer oppervlak "gemeenschappelijke tuin" is dan bij de woningen van woningbouwkorporaties en andere woningeigenaren.
Waarschijnlijk hebben de woningbouwkorporaties zich tijdens de uitgifte van de erfpachtgrond van hun woningen harder opgesteld tegenover de gemeente dan het gemeentelijk woningbedrijf. Onder het 'twee handen op één buik'-motto heeft het toenmalige gemeentebestuur waarschijnlijk tegen het Gemeentelijk Woningbedrijf gezegd: " Pakken jullie al die grond er ook maar bij als gemeenschappelijke tuin; de groenonderhoudskosten en de kosten van grondophoging kunnen jullie aan de huurders doorberekenen."

— Bijvoorbeeld: Gemiddeld over alle woningen van de woningbouwvereniging de "Samenwerking" betalen de huurders 2,46 per maand voor groenvoorziening, terwijl het gemiddelde voor dezelfde voorziening bij het GWB op  7,26 per maand ligt. Bovendien betalen de huurders van het GWB ook nog  2,64 per maand voor grondophogingskosten. Dat maakt dus  9,90 per huurder per maand. Per complex kan dit gemiddelde bedrag variëren van  16,24 voor complex 316 tot 4,07 voor complex 449. In vergelijking met de huurders van "Samenwerking" betalen de GWB-huurders dus vier keer zoveel (9,90 tegenover 2,46).
Het meerbedrag per jaar voor een gemiddelde GWB-huurder is
 89,28. Voor alle huurders samen gaat het om een meerbedrag van 766.000 gulden per jaar.

— Vlaardingen heeft ongeveer 34.000 woningen. Alleen de huurders van de 8578 GWB-woningen wordt een totaalbedrag van  272.000,- per jaar voor grondophoogkosten in rekening gebracht. Huurders en eigenaar/bewoners van andere woningen in Vlaardingen betalen geen aparte bijdrage aan de kosten van grondophogingen. Er is dus sprake van een onredelijke verhouding tussen de huurders van 8578 woningen van het Gemeentelijk Woningbedrijf en alle andere woninghuurders of inwoners van Vlaardingen.

— De grote oppervlakken erfpachtgrond rond de woningen van het GWB zullen ongetwijfeld een van de oorzaken zijn van de slechte financiële positie van het GWB. Nog kort geleden heeft het GWB erfpacht afgekocht voor 20 miljoen gulden.

— De grootst mogelijke vorm van solidariteit is gelegen in bekostiging van groenvoorzienings- en grondophoogkosten uit de algemene middelen. Niet alleen de huurders van bepaalde complexen, maar alle inwoners van Vlaardingen hebben baat bij fraaie groenvoorzieningen en niet verzakte woonwijken.

Wij stellen daarom voor:

* De onderhoudskosten groenvoorziening en grondophogingskosten bij complexen van het GWB in overeenstemming te brengen met de kosten die woningbouwkorporaties aan hun huurders doorberekenen.

* Het deel van de groenvoorzieningen dat dan niet meer aan de huurders wordt doorberekend te onderhouden en te financieren als openbaar groen, zoals in o.a. de Hoeven- en Drevenbuurt.

* Grond voor grondophoging in eigen tuinen, net zoals bij woningbouwkorporaties, gratis ter beschikking te stellen aan huurders, die de grond op hun beurt zelf aanbrengen.